前年不拿地，今年拿地王

作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：TT707276146）

馬云爸爸好像，似曾（具體是不是，馬云爸爸說太多，自己也忘了）說過：今天的我你愛理不理，明天的我你高攀不起。這句話，放在土拍市場，也同樣適用。

最近老K（某TOP50房企投資總）剛剛如愿以償拿了一網紅地塊，在當地土拍市場一炮成名，但是老K卻心里百感交集。因為這塊地，背后的故事有點多，老K在喝完一口茶后，娓娓道來：

早在2019年的時候，這塊地老K就力推公司去拿，當時相鄰紅線地塊的成交樓面價才6000元/平米，真心不貴。老K是看好那個區域未來的前景，相信那個方向是未來城市的重點發展方向，房地產市場肯定不會差。但集團決策層，以該區域配套不完善，人口導入差，庫存較高為由，放棄了該地塊的獲取。最終那個地塊，因報名人數不足流拍。

時間到了上個月，這塊地又掛出來了，時移世易，出場身價也變了，掛網的起拍樓面價達到了11000元/平米。這個價格貴嗎？老K覺得真心有點貴了，但是集團投資中心覺得不貴，沒有什么風險，這塊地必須拿下。最終在集團的支持下，區域投資部拿到了15000元/平米的最高授權價，以最終樓面價14500元/平米的樓面價成交，刷新了當地樓面價新紀錄，甚至超過了不少主城區的稀缺地塊。

想到這里，老K覺得十分地無奈，要是當時去拿地，基本上能做到零溢價拿地，以現在的起拍價，甚至還能多拿幾塊地，開盤后就漲價了，對公司來說錯過了一個很好的機會。

確實，現在來看，集團投資中心的理由站得住腳，邏輯上沒毛病。今年以來，主城區的土地供應更加緊張了，近郊供地的比例越來越大，已經占據了三分之二以上，各大房企的角逐焦點，已經放到了該地塊所在的新城區。此前不拿地，是因為有領導跟本地的一些投資人員交流過，很多人對該區域的未來發展，持謹慎態度，大家也都在觀望，最后也不了了之。去年以來，當地政府數次提出要重點打造該區域，并且已經從圖上落到了現實中，幾個大型的醫院，商業綜合體已經破土動工，該市的頂尖中學也在新區建設了分校，即將開學，數條快速主干道已經接近完工。新的市政府和相關政府機構，也計劃搬遷到新區，并且已成板上釘釘的事情。還有幾個大型的世界級樂園和酒店招商項目，也落地了，半年前就已經完成了第一批供地，現在已經完成了進場施工，預計不久一期項目將呈現。

以前被大家看不起，不愿進的價值洼地，現在成了各大房企爭相競逐的焦點，未來可期。

老K眼里，站在集團決策的邏輯，將投資拿地的風險降到最低，不去賭一個區域的未來，這是對公司最為負責的打法。因此在這個區域的發展路線明朗以后，集團才支持在這個區域拿地，無疑是一種最為穩妥的打法，不會給公司帶來較大的風險，后期操盤可控。但是按照集團的這種思路，對于公司增加土儲，實現規模增長是毫無益處的。每塊地都去拿高價地，跟那些大塊頭的頭部房企比拼，打出的子彈很多，但是收獲的土儲卻不多。

老K一直認為，要快速增加土地儲備，必須去那些潛在的價值洼地區域拿地，提前布局，最好能在某個區域地價快速上漲期前，大批量拿地，然后才能坐享地價上漲的紅利。這種操作思路確實很不錯，但是很多房企卻很難做到，核心癥結點就在公司的決策機制上，因為拿地決策很多人都是要簽字的，甚至還要大金額跟投，沒有哪個部門愿意跟著投資部背責，甚至集團領導也不敢拍板，大家只能選擇最穩妥的地塊。不過，留給房企的機會也不多了，現在很多城市賣地思路也清晰了，價值洼地很難再遇到，大多新區的土地出讓起點就很高，價格一點也不友好。

最讓老K感到很戲劇的是，這塊地拿下以后，不少資金方和圈內其他房企的投資負責人，紛紛找上門來，跟公司談合作的機會。因為大家知道老K的公司，近期資金比較緊張，有放出部分項目合作的可能。真的是時移世易，以前不敢拿的地，現在大家搶著要。

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原標題： 前年不拿地，今年拿地王